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金湾地王出炉1月观察:理性定价才是王道

发布时间:2016/8/22 16:56:29 来源:珠海在线 编辑:ida

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金湾地王出炉1月观察:理性定价才是王道
  每次地王出炉,物业持有者肯定是最开心的。7月15日那天,航空新城的二手房一下子涨了五六千一平米,就是涨八千的都有人愿意接盘。这等于让你的资产一夜间升值了最少40万元。如果你有几万平米的商业物业,那相当于那天啥都没干,资产就升值了几千万元。
  按照常理来讲,地王的发酵效应肯定会让楼也变得好卖。所以,职业经理人也应该很开心才对?事实并非如此。在那个星期的采访中,有一个外地房企的职业经理人就吐了口水:卖低了,总部不批——毕竟有楼盘涨到2.1万元/㎡了;卖高了,消费者短期内并不买单。“求不要再出地王了。”这种带嘲讽性质的诉求,可以说是部分职业经理人对地王心情的真实写照。最近,另一大鳄房企也面临这个问题。低于2万元/㎡?那比地王的价格还低怎么行?高于2万元/㎡?购房者也不是傻子,其他区域不是没得选择。委托——代理失灵的永恒问题,在地王面前被进一步放大。
  当前珠海面临库存萎缩是没错。坦洲三乡同样去化周期7个月。但购房者依旧是有选择空间的。尤其是,今年很多区域的购房人群都是投资客。对投资客而言,利润空间当然比区位更重要。航空新城2万元/㎡,唐家湾1.7万元/㎡,上冲2.5万元/㎡,价格和区位一错置,资本就会蜂拥转移。这想来是职业经理人最担心的事情。
  7月份的市场很明显地反映出这个问题。华发未来荟上半年网签了767套,但7月份就网签了1276套。7月15日后那几天,该项目就成交了几百套。地王出炉后,未来荟只是把折扣从9.6折收紧到9.8折,定价未变。购房者一看便赶紧入市。随着金湾各大楼盘封盘,客户流向其他区域的趋势很明显。唐家湾、市区、坦洲那些定价合理的项目都被一抢而空。恒隆华萃园8月6日当天推出410套房源,销售9成。 8月10日上午,坦洲环豪雅居首次开盘,推出195套房源,均价约10000元/㎡,开盘4小时即售罄。
  每次地王出炉,开发商免不了借势营销,告诉购房者房价必然会上涨。但有专家指出,土地与房屋是相互联系但又有各自供求关系的市场。土地的供求方是政府和开发商,房屋的供求方是开发商和购房者。因此,地价高未必房价就高,地价低也不意味着房价就不高。地王通常有发酵效应,但房价的上涨有阶梯性。2014年,中铁以16400元/㎡价格夺得拱北一宗住宅用地。2015年,中铁诺德国际开盘,均价为3.1万元/㎡,最低价为25500元/㎡。直到今年4月份,项目第二次推货才把价格提高到3.6万元/㎡。2013年,坦洲现恒大名都所在地块以2734元/㎡的楼面地价出让。到了2015年1月份,该地块开盘价仅为6800元/㎡。直到恒大收购了该项目,7月份重新开盘价格才水涨船高。而在7月15日拍地的现场,当价格拍到1.5万元/㎡时,一位业内人士就发出疑问:这个价格意味着明年金湾的房价要涨一万,但这有可能吗?不可能!
  事实上,房地产行业受各种因素波动极大。政策一收紧就有可能造成相应的下行。近期,南京、合肥、苏州等二线城市“四小龙”都出台了相关的限贷政策。而珠海近两个月也风传有调控政策要出台。一些售楼员甚至提醒购房者赶紧办按揭,因为难说首付和折扣会不会上调。
  正因如此,很多货量大的项目都加紧走货,哪怕月底唐家湾四块地拍出地王价格的可能性很大。对于资金密集型的行业而言,现金流的重要性是不言而喻的。在这种情况下,理性定价才是王道。
【都市文化】
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